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| 关于住宅小区前期物业管理的思考 |
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[物业管理专业论文] 一、住宅小区前期物业管理的主要特征。
1、前期物业管理是小区未建成的管理。住宅小区由单幢楼宇、组团组成，一个
10万平方米左右的小区不是一下子就全部建成的，往往要花几年才能建成。当小区第一批房屋建成出售后，随着业主的入住就需要物业管理，否则小区就成为一个无序的聚居地，秩序混乱不堪。
2、前期物业管理是由建设单位指定的公司实施的管理。国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，建设单位可以选聘物管公司实施前期物业管理。事实上，目前新建住宅小区绝大多数是由建设单位选聘的物管公司进行管理，而不是通过公开招投标来选聘物业公司。
3、前期从事物业管理的物管公司未经业主委员会选聘。对新建住宅小区来说，在业主入住前需要提前实施物业管理。物管公司先于业主入伙开展物业管理时，业主很少，没有成立业主委员会，谈不上物管公司由业主委员会选聘。如果到了大多数业主入伙后才实施物业管理，物管公司前期基础工作就无法开展。对于老小区来说，由于没有成立业主委员会，一直是由建设单位指定的物管公司实施管理，是否也叫前期物业管理，则另当别论。
4、细节的管理尤其突出。由于前期物业管理处于小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装潢过程中，物管公司既要口头说，墙上贴，还要现场盯。装潢户从地面向楼上吊木材，稍有不慎就会碰坏外墙，甚至毁坏门窗。如果不派人跟踪，一旦发生因业主装潢损坏公共部位事件，谁也不会承认，这种现象屡见不鲜。……
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