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土地评估中纯收益的影响因素分析

[房地产估价论文]    
    摘要:收益性房地产总是与其他生产要素共同发挥作用而产生收益。在应用收益还原法对估价对象估价时,作为土地估价依据的“收益”,是总收益中排除了其他生产要素和特殊因素作用所产生的收益部分,仅属于土地本身所带来的收益,即纯收益,且这一收益是客观收益。对于正确界定估价对象客观纯收益这个问题,目前比较一致的观点就是不能盲目使用估价对象的目前实际收益作为其未来的客观收益。
    关键词:土地纯收益;估价
     一、土地纯收益评估
    任何企业从事生产经营活动,都要投入一定的生产要素,这些各种具体形态的生产要素最终可以归为3大类:劳动、资本、土地。在经济活动中,收益性房地产总是与其他生产要素,如货币资金、人力、管理等,共同发挥作用而产生收益。在应用收益还原法对估价对象估价时,作为土地估价依据的“收益”,是总收益中排除了其他生产要素和特殊因素作用所产生的收益部分,仅属于土地本身所带来的收益,即纯收益,且这一收益是客观收益。对于正确界定估价对象客观纯收益这个问题,目前比较一致的观点就是不能盲目使用估价对象的目前实际收益作为其未来的客观收益。因此,在土地估价时纯收益的影响因素分析就显得至关重要了。
    二、影响因素分析
    (一)一般因素
     1、土地投资的收益率与收益周期。土地收益与土地投资的收益率和周期密切相关。投资收益率是土地收益水平的一个标签,投资收益率越高,土地收益就越大。另外,投资收益周期也是一个很重要的因素,以房地产租赁为例,随着收益年限的增加,能够实现的租金将越来越低,虽然客观上增加了土地总体报酬,但……
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投稿人:lw789     最后编辑:admin
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