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专家点评：质优≠价廉地产评估不能光看性价比

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        楼市在进入了性价比竞争时代后，对消费者来说，客户对中间重要环节的房地产评估是持信赖态度的。因此，把握和处理好其中的“性价比”是房地产中间环节的至关重要的前提。比如：现公有住房多是在不同时期、不同单位建造的房屋，且时间跨度大。在买卖此类房时，其“性价比”就更显得尤为重要。如对于一个工薪族来讲，购置一套标价25万元的旧房，能称得上是性价比最优了吗？衡量一套房子，价格和性能只是其中两项标准，况且在期房时期，还都是虚的。物业管理等都会对价格产生影响，可以说，“性价比”只能闷在很小的一块领域来谈，不可能对一套房子、一个项目产生一言以蔽之的定论。
    “性价比”其实并不是一个有科学理论做依据的东西，无法用大小、高低、厚薄、精细来衡量形容，只好选了一个词———优，再狠狠地缀以“更”或者“最”，于是，便成了“性价比更优”（广告语）和“性价比最优”（口头语）。天知道，这个无法数字化衡量的性价比怎么能整出个“最”来。就像前几年满大街玻璃橱窗上贴上“质优价廉”，其实，质也不完全优，价也不完全廉。而因此，对使用年限所剩无几的陈旧房屋，买房实际上等于买了几年的使用权，这时购房与租房的实际效用几乎一样。只要没有通货膨胀，这类房屋几乎没有增值、保值的可能，而只会随着时间的推移逐步贬值。又何来性价比之优？因此，评估陈旧已购公房，应采用收益还原法，其市场价格应等于长期租赁的租金折现之和。
    对于投入使用时间不长的房屋，大多用于自住，即使出租，目前也没有稳定，合理的租金收入。同时，由于土地成本及房屋成本不易确定，使得收益还原法和成本法均不宜采用，只有市场比较法切合实际，具有一定的实用性。比如同地区类似商品房再转让实例可以作为可比实例。但是应该注意的是：商品房与售后公房的税费负担标准及项目有差异……

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