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房地产登记的实地查看研究———以行政诉讼举证责任为中心

[行政管理论文]
    《物权法》第十二条规定，“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”《上海市房地产登记条例》第十四条也规定“必要时可以实地查看。”遗憾的是，这两部法规都没有对哪些情况属于“必要”情形进行详细规定。

    行政诉讼是对被诉具体行政行为的合法性进行审查。既然是登记机构的法定义务，就应当对何时需要履行此法定义务作出明细，这是判断登记这一具体行政行为是否合法的重要依据。不然，在行政诉讼过程中对是否有必要进行实地查看一定会成为争议焦点。本文试从行政诉讼举证责任角度，对实地查看进行研究。

    一、房地产登记中实地查看之必要性

    1.实地查看之理论必要性。关于房地产登记的性质和效力，有两种不同观点。一种观点认为，房地产登记属于单纯的记载与公示行为而并非确权。另一种观点认为，房地产登记属于行政确认，因为非经登记不能取得物权。本文认为，对于建设用地使用权与房屋所有权、不动产抵押权而言，登记属于行政确认行为，而非简单的记载与公示。因为此类房地产权利未经登记是不能设立、变更、转让的；但对于地役权、居住权、租赁权、预告登记权等属于纯粹的记载与公示，不登记不影响权利的设立、变更、转让，登记可以对抗第三人。因此，登记机构在核准登记时应力求事实清楚，这也是实地查看之理论上的必要性。2.实地查看之现实必要性。首先，需要申请登记的房地产登记类型繁多，且每一类登记情形不一，现实情况复杂多样，如果所有登记都不进行实地查看难保登记的权威性。如新建（非）商品房初始登记，鉴于房屋建造好之后总会或多或少与建设工程规划许可证有所出入，因此……

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投稿人：fd4rtf

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