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北美估价师如何评估受环境污染的不动产

[房地产评估论文]    一、引言
    由于我国的房地产业正处于快速发展阶段，在市场强劲需求的拉动下，许多位于旧城区的工厂先后搬迁让位于商业和住宅，即所谓“退二进三”的旧城改造政策。开发商往往看中的是搬迁工厂的优越地理位置，但是对这些企业在长期运行过程中对本地和周围环境造成的污染，以及污染对未来商业和住宅的影响很少顾及。这就使得消费者在购买这些地区的不动产时冒着很大的污染损失风险，这种风险损失最终会转嫁到各个阶段的消费者身上。西方学者在最近的十年中已经开始重视这种污染损失风险，并且成功地运用不少有效的估价手段评估这种损失[1-8].由于受环境污染不动产的评估工作在我国基本处于空白，本文在概括的基础上，初步介绍北美估价师评估受污染的不动产的工作，以期引起国内同行的重视。
    不动产的最大特点之一是位置的不可移动性。伴随区位条件的改善，这种不可移动性可以为她带来巨大的增值，但是当出现环境污染时，不动产不可避免地受到来自内部和外部的环境污染物的污染。伴随科学技术的发展和人民大众环境意识的提高，以及对污染水平测量技术的日益完善，人们也要求对这种受污染的不动产进行客观估价，以便体现公开、公正、公平的市场交易。
    一般而言，不动产根据其用途可以分为3种主要类型：工业、商业和住宅。工业用地的污染往往与工业的性质有关，例如：钢铁企业带来的重金属污染、化工业带来的各种无机和有机化合物污染、食品和纺织企业带来的各种有机污染、建材企业带来的粉尘污染等等；商业用地的污染一般小于工业用地污染，并且往往通过商品的运输、储存和销售过程中的泄漏、遗弃、事故等环节造成的污染，商业污染的范围一般小于工业污染，但是有时对局部地区构成的污染也不容忽视；住宅污染主要来自住宅建设、装修和生活垃圾造成的污染，住宅建设和装修造成的污染比较集中因而容……

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投稿人：jff4

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