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关于区域地价平衡的研究

[房地产评估论文]        自1990年以来，我国县级以上人民政府所在地的城镇均建立了以基准地价、宗地地价为核心的地价体系，对完善生产要素市场、促进城镇土地合理配置与利用、防止国有资产流失等方面起到了积极作用，规范、培育、发展了房地产市场。但城镇间地价水平不协调问题较突出，亟待解决。
    一、区域地价水平状况
    （一）各城镇地价孤立运行、协调性差一是各城镇基准地价的评估均是以当地房地产市场状况为依据进行评估的，没有甚至很少考虑到被评估城镇在较大区域中的地价水平层次，更没有对城镇土地进行必要的科学分等，地价水平缺乏总体控制；二是缺乏地价协调的科学方法与指标，各城镇地价水平的高低只是凭借评估者的主观印象加以判断，地价评估结果缺乏科学性、可用性；三是各地地价概念不一致，有的城镇仍以土地划拔取得的使用税（费）作为地价，致使地价难以平衡。
    （二）市场发育程度各异，仅凭感观难以判断基准地价评估精度由于各地市场发育程度不同，评估出的基准地价差异较大，一般区位条件好的城镇或交通条件便捷的城镇地价水平应较高。但事实上，仅凭感觉是很难判断地价评估精度。
    （三）各地政府地价意识不同、地价内涵不一地价在我国属新生事物，它随市场经济的发展而逐渐为大家所知晓，但是并不是所有各地的政府领域（包括土地管理部门）对其内涵真正理解，致使政府审定地价时不能按照客观标准进行。如以土地使用税费作为地价，以拆迁费或划拔补偿费作为地价等，地价背离市场、地价管理混乱，不能保障土地市场正常发育。
    （四）地价评估参数不合理地价评估中，许多城镇基准地价的评估参数是以市场为出发点，对于市场发育不健全的显然不合理。地租地价的高低不是以人的意志为转移的，所以地价评估中有关税费一定要按国家与当地政府的标……

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投稿人：jff4

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