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浅析土地增值税一路升温

[房地产评估论文]        近几年房地产行业飞速发展,土地增值税也节节攀升,2002年1—10月,竟然同比增长了85.4%。这个1994年开征的新税种,财政意义已日渐明显,在可以预见的未来,在房地产行业持续走高的情况下,土地增值税也会一如既往,保持良好增长态势。
    假如查考一下税系家谱,不难发现,土地增值税其实就是增值税嫡系子孙。增值税,针对生产经营中的价值增值征税;而土地增值税,是为了特定目的,对特定对象进行税收调节。这个特定对象,是土地,而特定目的,是为了调节土地增值收益。土地增值税,属于特定目的税类,与属于流转税,涉及生产、流通、服务,税源广泛的增值税,自然无法相提并论。但是,随着房地产市场日趋火爆,土地增值税也一路升温,从1994年的区区52万元一路攀升到1997年达到了2.5亿,2000年达到8.4亿元,到2002年,更是向20亿大关迈进。
    具体而言,土地增值,指的是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的收入,也就是我们平常所说的,转让房地产获得的收入。国有土地使用权,不必多解释。地上建筑物及附着物,不仅包括地面上建筑,如高楼或小院,还包括各种附属设施,如附属的杂物房。当然,地下的各种附属设施,如地下停车场等,也属于附着物之列。单位或个人,只要有偿转让房地产,就是土地增值税的纳税人。
    在税款计算时,土地增值税的应纳税额,不是转让房地产的全部收入,而是转让收入扣除有关费用后的余额,也就是增值额。倘若以全部收入为应纳税额,其相对应的税收,就不是土地增值税,而是土地收入税了。通常理解,收入是指花花绿绿的钞票,多用货币形式表现,而转让房地产的收入,不论是货币收入、实物收入,还是其他收入,统统应该计算在内。例如,甲公司转让一处房地产,价值100万元。购买方因流动资金有限,只付给甲方80万元现金,另外,提供了一台价值20万元的汽车……
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