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地租地价体系的软肋

[房地产评估论文]        地价体系的建立是土地使用制度改革中最重要的一个方面，它使我国的土地使用从无偿、无限期使用向有偿、有限期使用转变，具有重要的历史意义。但是，由于我国尚处于社会主义市场经济的过渡阶段，各项经济制度还很不完善；同时，我国的土地有偿使用制度改革是在经历了30多年的无偿使用阶段才进行实践的，还有不少问题处于摸索阶段。因此，我国的地租地价体系在供给、使用、转让等方面都存在着诸多问题，可以概括为：
    地价体系不合理。目前，大部分地方存在双轨制甚至三轨制地价，即存在着两种以上的地价标准，从而引起了新的土地资产的流失，形成了新的不平衡，出现了新的土地实际问题。一些地方采取了单轨制地价标准，但因为采取不同的出让方式而导致地价水平不一。同一出让方式的土地价格，也可能有较大差别，特别是协议出让的土地，受人为的因素影响较大，其价格有较大的波动。很多地方的地价政策几年来往往是一成不变，不能真实反映市场的情况。因此，必须要有新的实事求是、切实可行的理论加以引导。
    地价评估的方法尚须完善。地价评估的实际结果受人为因素影响较大，从而使得地价标准不合理。科学的宗地标定地价修正体系还未建立，土地用途分类不尽合理，用途分类不细从而影响操作。如有的地方把办公和商业归为一类，酒店和招待所归在了一般的商业用途，这些显然不尽合理。
    土地国有资产流失严重，地租地价体系存在众多漏洞。特别是现行地租地价体系对出让以外的用地及出让以外的环节几乎无能为力。现行地价体系没有很好地注意到我国实行的是土地公有制度，没有考虑到我国存在着大量的行政划拨用地，存在着各种性质的用地，而仅是简单地采用地价系统和土地税收系统，这是对外国土地管理制度的生搬硬套。大部分资本主义国家实行的是土地私有制度，地价、地租由土地私有者自己收取，政府……

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投稿人：jff4

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