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| 关于旧住宅小区物业管理的思考 |
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[物业管理收费论文] 随着房地产业的迅速发展和住房制度改革的不断深入，物业管理这一新兴行业也迅速成长，同时，也面临着极其严峻的考验，特别是在旧住宅小区实施物业管理，受制约困扰的因素则很多，更复杂，其发展尤为艰难。分析现状及难点并探索出行之有效的方法，使之走出困境，已迫在眉睫。
一、旧住宅小区的一般状况
1、小区硬件基础差，局限性大，遗留问题多，隐蔽性强。由于以前缺乏物业管理，住宅小区长期建管脱节，规划设计标准低，配套设置不全，整体布局先天不足。一些小区通过整治后，园林绿化，路面窨井等公共设施得到一定的解善，但许多问题由于受客观条件的限制，则无法解决：如增补必要物业管理配套设施，建专用停车场，自行车棚等；一些下水管道并非按标准铺设，严重影响小区排水功能等等。这些只有在实施物业管理中才逐步暴露出来，从而使得旧小区在进行管理服务中治安管理，维修养护的日常工作量大，但收效甚微。
2、业主数量多，层次广，小区呈产权多元化格局。业主对物业管理的认识和要求及经济承受能力差异大：承受能力强的希望得到全方位，高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。部分产权单位多年的福利制分房管房形成的划地为牢，各自为阵的状况，对小区实施统一的社会化，专业化的物业管理形成巨大障碍。
3、管理体制不顺，管理模式不明。在旧住宅小区内，行政管理，物业管理及专业部门的专业管理并存，这必然导致小区管理主体不清，管理责任模糊，能产生经济效益的，层层把关，从复管理；没有经济效益的则容易出现管理空挡，甚至实施管理的内容相互冲突，排斥。
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