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[物业管理专业论文] 最近，跟着师傅审理了几起物业管理纠纷，加之苏园小区的停车费问题，茶余饭后大家谈论的话题自然集中于物业管理纠纷。据统计，近两年此类案件收案率上升了10倍，而业主堵路、保安打人、一主两仆等关于物业管理纠纷的报道更是频繁见诸报端。对此，人们往往感叹素质太差。但按照制度经济学的观点，当整个行业普遍出现这种状况时，就不仅仅是素质的问题，而是制度的问题。
物业管理的主要对象是公共产品，包括实物形态的公共设施和货币形态的公共维修基金以及小区集体购买的、物业管理企业提供的保安、维修、绿化等服务。这些均具有竞争性和非排他性，是一种典型的CPR（Common Pool Resource公共池塘资源）问题。由于物业管理具有明显的竞争性和非排他性，如果不进行有效的制度维护，在“搭便车”（free-rider）、规避责任和机会主义行为的诱惑下，住宅CPR就会酿成“公有的悲剧”。奥尔森在集体行动的逻辑中明确指出：“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”，因此，理性的个人行动往往带来的是集体的非理性。在物业管理领域，即便是物业管理企业乱收费、低质量，我们也不能期待个人会采取增加集体福利的措施，例如起诉物业管理企业。每个理性的经济人都知道，如果自己采取行动，那么，势必要承担行动的成本，但是，收益显然不大。况且没有办法排斥其他没有支付成本的业主分享自己努力所带来的利益，更导致了业主没有动力参与到做蛋糕的行列。因此，理性的业主所择的结果往往是整个集体的非理性：继续忍受物业管理企业的低质量的服务。如果个别业主认为这种低质高价的服务已经到达了忍无可忍的地步，那么，他会选择最直接、最低成本的方式即拒交物业费。同时，物业管理企业由于收费降低，就会进一步降低服务的质量，以确保自己的利润，……
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