| [经济管理类毕业论文] 内容摘要:对经济适用房价格管制,存在两种管制方法—回报率管制和最高限价管制。在不完全信息或者不对称信息条件下,政府对经济适用房价格的不同管制方法,会对开发商的行为产生不同的影响。一个在事先或者事后均为最优的管制方法是不存在的,实际的价格管制只能是一种效率的权衡。 关键词:经济适用房 不对称信息 回报率管制 最高限价管制 经济适用房具有的公益性特征,决定了政府进行干预的必要性。《经济适用住房价格管理办法》(以下简称《办法》)赋予政府相关部门对经济适用房价格进行管制的权利和义务,《办法》规定了经济适用房价格构成包括开发成本、税金以及利润,经济适用房开发商可以获得的回报(管理费和利润)占开发成本中直接成本费用的比例不超过5%(2%+3%)。《办法》具体规定了政府相关部门对经济适用房价格进行管制的方法,即,由政府相关部门制定本地区的经济适用房的价格,或者由房地产开发企业提出申请后,由政府有权部门进行批准,实际上,该办法将定价权交给了相关政府部门,由相关部门来制订并实施经济适用房价格管制。根据现代管制理论的分析,具体来说可以将《办法》规定的管制方式分成两种不同类型:回报率管制,开发企业可以获得的利润和管理费不超过5%;最高限价管制,政府制定最高限价以及可能的上浮幅度,而下浮幅度不限。 现代经济管制理论的研究表明,政府的管制方式与市场环境决定了被管制企业行为、效率以及管制效果。政府部门和开发商之间的信息不对称,是政府部门对经济适用房进行价格管制的最大约束,开发商在开发成本以及管理水平等方面上,具有信息优势,形成其与政府管制部门进行讨价还价的基础,并影响管制的效率。当信息约束存在时,被管制的企业面对的往往是一个“软预算约束”,不存在降低或者追求最小化成本的激励,其可以通过事后的谈判来获得成本补偿与利润。同时,由于经济适用房价格往往低于实际市场交易价格,在经济适用房市场上,存在很大的租金,对进入该市场的消费者或者投资者形……
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