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房地产企业拆迁补偿房的4种土地增值税计算风险及控制

[财务会计论文]
    对于房地产纳税人来讲，土地增值税清算比其他税种的计算都要繁杂得多，而其中拆迁补偿房的土地增值税处理又是土地增值税清算中的一大难题。拆迁补偿房，是指房地产开发公司通过以房还房的方式进行的拆迁补偿。由于在拆迁补偿房方式下交易的双方不进行现金结算，房地产纳税人对拆迁补偿房的土地增值税处理容易产生误解，最终少缴或不缴税款而面临被处罚的风险，更有甚者多缴了土地增值税却浑然不知。笔者结合长期税务实践的研究，总结了拆迁补偿房的4种土地增值税计算风险，并提出控制措施，希望能够帮助房地产企业正确进行土地增值税清算。
    一、土地增值税计算中的4种税收风险
    　　（一）拆迁补偿房的成本未按规定扣除
    土地增值税政策规定：对房地产纳税人发生的由土地征用及拆迁补偿费组成的土地开发成本，应当在计算土地增值税时扣除。但实践中，有的房地产纳税人因未发生现金交割而误解为这部分成本不能扣除。由于未将实物补偿作为开发成本扣除，相应也未将该成本作为房地产开发费用定率扣除以及加计扣除的基数，从而少扣了应扣除的房地产开发成本费用。
    如某市一房地产开发公司与被拆迁户约定：还建比例为1：1，还建的住房面积为1 200平方米，其中铺面房400平方米，还建的房产相当于600万元货币补偿。该公司在增值税清算时并未将实物补偿部分从增值额中扣除，从而少扣了房地产开发费用60万元（600×10%）以及20%的加计扣除120万元。仅此一项，该公司就多计算土地增值额780万元（600 60 120），即便按土地增值税最低适用税率30%计算，该公司也相应就多缴土地增值税234万元（780×30%）。
    （二）拆迁补偿房的成本未按项目正确分摊
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投稿人：fd4rtf

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